Prioritní přikázání více společných jednotek v téže budově

Nejspravedlivějším způsobem vypořádání podílového spoluvlastnictví, který je ze zákona prioritní, je rozdělení společné věci, které je nutno respektovat i tehdy, pokud budova byla již před zahájením řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví rozdělena na více společných jednotek mezi týmiž podílovými spoluvlastníky.

Oproti dosavadní právní úpravě obč. zákoníku č. 40/1964 Sb., kterou soudy postupně po roce 1990 stejně ignorovaly, nestanoví občanský zákoník č. 89/2012 Sb. výslovně zákonná kritéria pro přikázání společné věci do výlučného vlastnictví spoluvlastníka: i) výše spoluvlastnických podílů (co nejmenší zásah do vlastnického práva) a ii) účelné využití věci (smysl většiny člověkem uměle vytvořených věcí), pročež stěžejním zákonným kritériem pro přikázání společné věci do výlučného vlastnictví toho kterého podílového spoluvlastnictví s odkazem na čl. 11 Listiny základních práv a svobod zůstává schopnost spoluvlastníka reálně vyplatit přiměřenou náhradu za úplatné nabytí vlastnictví.

Ustanovení § 1144 i §1147 obč. zákoníku o přednostním způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví společné věci jejím rozdělením ex lege vylučuje jiný způsob mimosoudního vypořádání, je-li rozdělení věci možné nebo nesníží-li se tím podstatně její hodnota.

Je-li rozdělení společné věci dobře možné, vylučuje ustanovení § 1147 věta prvá obč. zákoníku výslovně její přikázání za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, případně nařízení jejího prodeje ve veřejné dražbě.

Za rozdělení společné věci ve smyslu ustanovení § 1144 obč. zákoníku nutno považovat nejen rozdělení budovy na jednotky v rámci vlastního soudního řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, ale i stav, kdy k tomuto rozdělení mezi týmiž spoluvlastníky došlo již před vlastním zahájením řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví včetně rozdělení společné budovy na jednotky.

V případě vícečetného spoluvlastnictví jednotek mezi týmiž spoluvlastníky v téže budově je v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod i ustanovením § 1144 i 1147 věta prvá Obč. zákoníku přednostní (prioritní) zákonný způsob vypořádání ve formě přikázání původně společné věci rozdělené na jednotky mezi jednotlivé spoluvlastníky do jejich výlučného vlastnictví v závislosti na výši jejich spoluvlastnických podílů bez ohledu na to, že rozdělení budovy na jednotky nastalo ještě před zahájením řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, jenž ex lege vylučuje jiný způsob vypořádání potažmo jiná rozhodná kritéria včetně doby a způsobu nabytí, investic do nemovitosti, správy nemovitosti, účelného využití věci atd.

Stanoví-li ustálená judikatura [1] v souladu s ústavně konformním výkladem ustanovení o přednostním zákonném způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví rozdělení budovy na jednotky s jejich následným přikázáním mezi jednotlivé podílové spoluvlastníkem dle výše jejich spoluvlastnických podílů, musí tento přednostní způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví platit tím spíše, když toto rozdělení původně společné věci - zvláště mezi týmiž spoluvlastníky - nastalo již před zahájením řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Přikázání více společných jednotek v téže budově všem podílovým spoluvlastníkům v závislosti na výši jejich spoluvlastnických podílů bez ohledu na to, zda rozdělení budovy nastalo v rámci soudního řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví anebo ještě před jeho zahájením – mimo spravedlivého respektování vlastnického práva všech spoluvlastníků – vylučuje: i) subjektivní kritéria soudu pro přikázání více jednotek jen jednomu nebo jen některým spoluvlastníkům, ii) nepřiměřenou délku soudního řízení, v jehož průběhu nikdo z účastníků, a co hůře často ani soudy v jednotlivých stupních (okresní soud, krajský soud, Nejvyšší soud, Ústavní soud) samy neví, jaké je vlastně „ono“ rozhodné kritérium pro přikázání do výlučného vlastnictví, iii) vyplácení vysoké výše přiměřené náhrady s často opakovaným zjišťováním aktuální výše tržní ceny jednotek atd.

Je-li spoluvlastnický podíl některého podílového spoluvlastníka více jednotek v téže budově minimální tak, že by neodpovídal ani cca 50% nejmenší jednotky v budově, lze tomuto podílovému spoluvlastníkovi namísto přikázání některé z více společných jednotek do výlučného vlastnictví přisoudit jen samotnou výši přiměřené náhrady za ztrátu jeho minimálního spoluvlastnického podílu.

Autorem článku je JUDr. Luboš Chalupa

Poznámky:

1)Rozsudek NS ČR ze dne 18.9.2007 sp.zn. 22Cdo 3242/2007: “Rozdělení budovy v podílovém spoluvlastnictví na jednotky má přednost před jinými způsoby vypořádání podílového spoluvlastnictví k domu.” Rozsudek NS ČR ze dne 29.7.2003 sp.zn. 22Cdo 650/2002: “Vznik vlastnictví jednotky jako části domu vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů) na základě rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví není podmíněn shodnou vůli podílových spoluvlastníků.”