K vyrovnání zhodnocení pronajaté věci po jejím převodu na nového vlastníka

Z důvodu častějšího nabývání pronajatých nemovitostí za účelem kapitálového výnosu vyvstává problematika pasivní legitimace v řízení o vyrovnání míry zhodnocení věci při skončení nájmu.

Zhodnocení věci zásadně nemůže převýšit nominální výši účelně vynaložených nákladů nájemce na pronajímatelem odsouhlasenou změnu věci, když nelze přihlížet k nárůstu ceny pronajaté věci po dobu trvání nájmu bez ohledu na jejich zhodnocení, např. všeobecný nárůst tržních cen v důsledku znehodnocování měny, inflace, tržních výkyvů.

Z důvodu vyloučení zhodnocení pronajaté věci investicemi nájemce odsouhlasenými pronajímatelem jen v důsledku např. všeobecných tržních výkyvů včetně atraktivity polohy nemovitosti je třeba stanovit výši zhodnocení bezprostředně po provedení změn na věci a nikoli až ke dni skončení nájmu, čímž jsou eliminovány jiné vlivy než je vlastní investice nájemce na změnu pronajaté věci; ke dni skončení nájmu se následně určí redukovaná výše tohoto zhodnocení, a to v závislosti na opotřebení či poškození zhodnocení.

Většina změn na pronajaté nemovitosti, které nejsou zásadní přestavbou, zpravidla nevede k jejich podstatnému zhodnocení, neboť na základě nich nedochází k nárůstu jejich tržní hodnoty, když tak v násobně nižším rozsahu než je výše vlastních investic nájemce do pronajaté věci.

Institut „míry zhodnocení“ ve smyslu ustanovení § 2220 odst. 1 obč. zákoníku vyjadřuje, že nárok nájemce na zhodnocení pronajaté věci na základě jeho investic odsouhlasených pronajímatelem se sníží o „amortizaci“ tohoto zhodnocení provedených nájemcem na vlastní náklady ode dne jejich uskutečnění až do dne skončení nájmu.

Při stanovení míry zhodnocení věci ve smyslu ustanovení § 2220 odst. 1 obč. zákoníku jsou rozhodné tyto skutečnosti:

a) Hodnota věci bezprostředně před provedením pronajímatelem odsouhlasených investic pronajaté věci

b) Hodnota věci bezprostředně po provedení pronajímatelem odsouhlasených investic pronajaté věci zpravidla s jejím nárůstem

c) Redukce (amortizace) kladného rozdílu hodnoty pronajaté věci po provedení pronajímatelem jejich amortizací v důsledku jejich opotřebení užívání nájemcem ode dne změny věci až do dne skončení nájmu.

Redukce (amortizace) zhodnocení věci nájemcem ve smyslu ustanovení § 2220 odst. 1 obč. zákoníku je závislá na skutečném opotřebení, případně poškození, změn věci ke dni skončení nájmu provedených se souhlasem pronajímatele, které je zásadně vyšší při nájmu věcí sloužících pro podnikání, například restaurace, hotely, penziony, kde je nutno počítat s pravidelnými renovacemi včetně sanitárního zařízení a vybavení pokojů, kuchyně, podlahových krytin, v řádu cca 10-20 let.

Míru zhodnocení pronajaté věci provedeného nájemcem na vlastní náklady se souhlasem pronajímatele lze při skončení nájmu určit i tak, že v případě rozsáhlejších investic - např. do kompletní výměny sociálního zařízení a vybavení s novými obklady – se z celkové výše zhodnocení, případně účelně vynaložených nákladů, odečte míra „amortizace“ tohoto zhodnocení za dobu ode dne provedení zhodnocení do dne skončení nájmu; např. nájemce zhodnotil pronajatou věc o 500.000,-Kč, do skončení nájmu uplynuly 3 roky, což při užívání pro podnikatelské účely s cca 10 letou „životností“ sníží celkovou částku o cca 30%, tj. o částku 150.000,-Kč na částku 350.000,-Kč.

Při skončení nájmu nájemcem zhodnocené věci ve smyslu ustanovení § 2220 odst. 1 obč. zákoníku je nutno eliminovat účelové jednání původního pronajímatele a nájemce tím, že v souvislosti s uzavíráním kupní smlouvy na pronajatou věc dodatečně vytvoří právní stav tak, aby kupující jako nový pronajímatel po skončení nájmu vyrovnal nájemci často vysoké investice na změnu věci, o kterých ke dni uzavření kupní smlouvy nevěděl, např. zatajování investic nájemce, opožděné sdělení investic až po uzavření kupní smlouvy, případně po zaplacení kupní ceny, antidatování neověřených listin atd. ……).

Změny věci (nemovitosti) provedené nájemcem za trvání nájmu na jeho náklady, které se jako pevně zabudované prokazatelně staly nedílnou součástí pronajaté věci (např. podlahy, sociální zařízení a vybavení, obklady, elektroinstalace, rozvody vody a odpady, bojler, fotovoltaika, klimatizace, solární panely), a které pronajímatel výslovně nepožaduje pro nedostatek jeho souhlasu odstranit, nemůže nájemce bez předchozího výslovného souhlasu vlastníka věci sám o sobě odstranit, jinak se může jednat o protiprávní jednání nájemce poškození cizí věci; to se však netýká movitých věcí včetně zařízení a vybavení nemovitosti pořízené nájemcem na jeho vlastní náklady bez souhlasu pronajímatele, které lze bezproblémově odpojit (např. nezabudovaný nábytek, myčka, mobilní klimatizace, lednice, kávovar, atd...)

Je pravidlem – jenž respektuje i ustanovení § 2221 odst. 2 obč. zákoníku - že kupující, který je již před uzavřením kupní smlouvy na pronajatou věc určitě informován o reálných závazcích pronajímatele váznoucích na kupované věci z titulu nákladů nájemce na zhodnocení věci, požaduje přiměřené snížení tržní ceny o výši reálných závazků nabyvatele při skončení nájmu, což je často předmětem pletich prodávajícího majícího zájem prodat pronajatou věc za co nejvyšší kupní cenu včetně zatajování jeho závazků vztahujících se k prodávané věci.

V případě, že prodávající v samotné kupní smlouvě pronajaté věci výslovně prohlásil, že určitý nájemce nemá vůči prodávajícímu právo na zhodnocení věci ve smyslu ustanovení § 2220 odst. 1, 2 obč. zákoníku, je v řízení o vyrovnání (zaplacení) míry zhodnocení věci pasivně legitimován původní pronajímatel (prodávající) a nikoli nový pronajímatel (kupující), který byl v kupní smlouvě výslovně informován, že nájemce do dne uzavření kupní smlouvy nevynaložil náklady na dosavadním pronajímatelem odsouhlasené investice nájemce na změnu věci.

Není-li prokázáno, že kupující již k okamžiku uzavření kupní smlouvy věděl o určitých pronajímatelových povinnostech, které nestanoví zákon, platí, že kupující koupil pronajatou nemovitost od prodávajícího bez jakýchkoli závazků k jiným osobám z titulu jejich investic do koupené nemovitosti včetně investic nájemce na změnu věci provedených do dne uzavření kupní smlouvy.

Rozhodným okamžikem pro vědomost nabyvatele pronajaté věci o pronajímatelových povinnostech, které nestanoví zákon, ve smyslu ustanovení § 2221 odst. 2 obč. zákoníku včetně o investicích nájemce do pronajaté věci, je uzavření kupní smlouvy, od kdy je významně limitována vůle kupujícího koupi „zrušit“ s reálnými zásadními sankcemi.

Již z důvodové zprávy občanského zákoníku k ustanovení § 2221 obč. zákoníku vyplývá, že nový vlastník pronajaté věci je dle čl. 11 Listiny základních práv a svobod více chráněn než samotný nájemce věci, když nelze přehlédnout poměrně snadné zneužití objektivní neznalosti nového nabyvatele jemu neznámé minulosti s možností pozměňování obsahu a datování dotčených soukromých listin bez jejich úředního ověření atd.

Hmotně právní pasivní legitimace původního pronajímatele věci, který v kupní smlouvě výslovně prohlásil, že nájemce nemá vůči němu právo na zhodnocení věci ve smyslu ustanovení § 2220 odst. 1,2 obč. zákoníku, v řízení o vyrovnání míry zhodnocení věci na základě investic nájemce se souhlasem původního pronajímatele, odpovídá i principu spravedlnosti tím, že jen původní pronajímatel ví a může vědět, jaký byl skutečný stav věci ke dni uzavření nájemní smlouvy a je schopen prokázat/vyvrátit, zda, kdy a v jakém rozsahu skutečně udělil/neudělil nájemci souhlas k investicím do pronajaté věci, kdo je hradil atd.

Z opatrnosti lze doporučit, aby kupní smlouva na pronajatou věc obsahovala i výslovné ujednání mezi prodávajícím a kupujícím, že „prodávající se zavazuje uhradit kupujícímu případné závazky váznoucí na prodávané věci ve smyslu ustanovení § 1107 obč. zákoníku“, což dále minimalizuje riziko vyrovnání zhodnocení nájemci při skončení nájmu ze strany nabyvatele pronajaté věci, který nevěděl o investicích do pronajaté věci se souhlasem prodávajícího jako původního pronajímatele.

Autorem článku je JUDr. Luboš Chalupa

Poznámky:

§ 2221 odst. 2 obč. zákoníku: Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl. „Při universálním právním nástupnictvím je nástupce plně vázán činy svého právního předchůdce. Při singulárním právním nástupnictví založeném převodem vlastnického práva k věci se však jedná o něco jiného; pro nabyvatele je především rozhodující, co si ujednal s převodcem. Nelze přitom přehlížet, že nabyvatel nabývá vlastnické právo jako právo věcné a chráněné ve zvýšené míře ústavním pořádkem, zatímco nájemní právo má obligační povahu a váže nájemce k pronajímateli… Předně není vyloučeno, že si nájemce a pronajímatel před zcizením ujednají k tíži pronajímatele takové povinnosti, které významně převýší, co pronajímateli ukládá zákon. Pro ten případ se navrhuje stanovit, že takové povinnosti na nového vlastníka přejdou, jen pokud o nich věděl.“ (z důvodové zprávy k ustanovení § 2221 až 2224 obč. zákoníku) „Povinnosti sjednané mezi původním vlastníkem předmětu nájmu a nájemce nad rámec těchto povinností (např. povinnost pronajímatele provádět běžnou údržbu, povinnost strpět provedení změny věci apod.) budou nového vlastníka zavazovat jen tehdy, pokud o nich při nabývání předmětu věci věděl. Jedná se o ochranu práv nového vlastníka věci, na kterém nelze žádat, aby přebíral spolu s vlastnictvím věci povinnosti, o nichž neví a jejichž obsah pro něj není zjistitelný ani ze zákona. Z pohledu nájemce však uvedené ustanovení (§ 2221 obč. zákoníku) znamená, že se v důsledku změny vlastnictví k předmětu nájmu, na jejichž realizaci nemá žádný vliv, mohou, a to poměrně zásadním způsobem, jeho práva rozštěpit na práva, která bude mít vůči novému vlastníkovi předmětu nájmu coby právnímu nástupci původního pronajímatele, a na práva, která bude mít i nadále vůči původnímu pronajímateli. Skutečnost, že určité povinnosti nepřejdou na nového vlastníka předmětu nájmu, totiž bez dalšího neznamená jejich zánik, neboť se nejedná o zákonem uznaný způsob zániku závazku.“ (in.: Kabelková, E., Dejlová, H., Nájem a pacht v novém občanském zákoníku, Komentář, I. vydání,: Praha, C.H.Beck, 2013, str. 76) „Bude-li chtít nájemce zvýšit pravděpodobnost toho, že původní pronajímatel nezneužije § 2221 odst. 2 obč. zákoníku tak, že záměrně nebude informovat nabyvatele věci o svých povinnostech sjednaných s nájemcem nad rámec zákona, třeba z toho důvodu, aby tato skutečnost nesnížila kupní cenu předmětu nájmu, může si v nájemní smlouvě vymínit povinnost pronajímatele informovat v případě převodu vlastnictví k předmětu nájmu nabyvatele o všech povinnostech, které mu z nájemní smlouvy plynou. Pokud by následně pronajímatel tuto povinnost porušil, v důsledku čehož by jeho právní nástupce nebyl povinen všechny povinnosti tak, jak byly v nájemní smlouvě sjednány, plnit, vznikly by na straně nájemce nároky z porušení smlouvy vůči původnímu pronajímateli.“ (in.: Kabelková, E., Dejlová, H., Nájem a pacht v novém občanském zákoníku, Komentář, I. vydání,: Praha, C.H.Beck, 2013, str. 77)